一、导言
物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。物业管理权是建立于他人所有物上的权利，当房屋物权转移以后，物权属于业主。因此，物业管理权是建立于小区业主所有权基础上的权利，若开发商擅自与物业公司订立物业服务合同的，甚至以此谋取私利的，该合同应当无效。
二、基本案情
原告A公司是该地新村住宅小区的开发商，1994年上半年，该公司已经将该新村住宅小区的住宅预售给业主。1995年10月，该住宅小区建成，迁入400家住户。1996年，该开发公司与被告物业公司签订《新村物业管理承包合同》及《新村物业管理承包合同补充协议》各一份。约定：原告将其开发的新村第一期高级公寓的物业管理承包给被告，承包期十年，承包金按实际住房面积计算，每月每平方米一元；合同签订后10日内，物业公司应向投资公司支付履行保证金60万元。同年，原告又与被告签订了《维修承包合同》，约定：新村在保修期内的维修任务由开发公司总承包给物业公司维修，总承包工程款40万元。为此，物业公司向开发公司支付了履行保证金40万元。开发公司也陆续向物业公司支付了物业管理房产及有关附属设施。物业公司在实施物业管理行为期间，向住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但是没有按合同约定向开发公司支付承包金，因此，开发公司诉至法院。
三、法院判决
法院经审理后认为，物业管理权是一种存在他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人（即业主）决定。国家建设部于1994年3月23日发布的《城市新建住宅小区管理办法》第六条规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。”本案中，开发公司只是新村住宅小区的开发建设单位，其擅自与物业公司签订合同，将住宅小区的物业管理权“发包”给物业公司行使，借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项的规定，这个承包合同及其补充协议应为无效合同。依照民法通则第六十一条第一款的规定，投资公司应当将保证金40万元返还给物业公司，其要求物业公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求应当驳回。物业公司根据无效合同的约定，要求开发公司偿付少交付物业管理面积给其造成的“损失”，不予支持。
因此法院判决开发公司返还物业公司保证金40万元，物业公司则将已收取的维修基金和新村的有关附属设施交付投资公司代管。
四、律师说法
物业管理是近年来住房商品化过程中出现的新行业。物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。物业管理合同应当由小区业主管理委员会与物业公司签订。在实践中，物业管理权应当由物的所有权人（即业主）决定，住宅小区的开发建设单位，擅自与物业公司签订合同，借机收取承包金，侵犯了业主的合法权益，合同无效。小区的业主也应当尽快成立管理委员会，切实维护自身的合法权益。