一、导言
根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。通过这条规定，我们可以发现，我国以不动产物权登记主义为不动产物权变动生效的原则。因此，在用房屋对一笔债务提供抵押担保时，抵押权的生效与否也取决于登记。那么，对于未经登记的房屋抵押，其抵押合同是否有效呢？该合同是否应当依约履行呢？
二、基本案情
2015年，原告李某与被告周某经中介方某投资管理有限公司介绍，签订借款合同，由原告借款400万给被告周某，借款期限为30天，借款利率为月利率4%，并约定：被告周某未按合同约定的结息日付息，按所欠利息金额每日收取4%的罚息，约定如被告周某未如期归还借款本息，自逾期之日起每日按实际借款总额的1%向原告支付违约金。同时，原告李某与被告周某约定由被告陈某以其房产对周某的借款向原告提供抵押担保。原告李某与被告陈某签订《抵押合同》，约定由被告陈某以房屋为被告周某对原告的借款作抵押担保，但是，该抵押合同未经登记。原、被告签订相关合同后，原告将借款400万元中的390万元以银行转账的方式转入被告周某的银行账户，另外的10万元以现金的方式支付了中介方的中介费。借款到期后，原告多次找被告催款未果，故诉至法院，要求被告周某偿还借款本息，并承担违约责任，支付违约金及罚息，要求被告陈某以其抵押财产承担担保责任。
三、法院判决
法院经审理后认为，本案的争议焦点为：1、原告李某与被告周某是否形成借款合同关系及借款金额的数额；2、被告周某是否应当承担违约责任，支付违约金及罚息；3、被告陈某是否应当承担担保责任。
针对第一个问题，原告李某经中介公司介绍与被告周某签订借款合同，并由被告周某出具借条给李某，由李某借款给周某，形成借款合同关系。原告李某将400万元中的390万元打入被告周某账户，剩余10万元以现金方式支付给中介公司作为中介费，其中，390万元是本案的借款金额，剩余的10万元则不是。
针对第二个问题，根据最高人民法院《关于审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，民间借贷的利息可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍（包含利率本数）。在本案中，因原、被告双方约定的利息、罚息及违约金折算后，超过银行同期贷款利率4倍，对于超过的部分，法院不予支持。
针对第三个问题，原告李某与被告陈某签订抵押合同，系双方真实意思表示，被告陈某系该抵押物的财产所有人，原告李某与被告陈某依法形成抵押合同关系，抵押合同合法有效。
因此，法院判决被告周某偿还借款本息，被告陈某应以其抵押房产承担担保责任。
四、律师说法
本案是一起典型的因未办理不动产抵押登记而引发纠纷的案件，其中涉及两个主要问题：一是不动产抵押权登记的效力；二是不动产抵押登记对抵押合同效力的影响以及抵押人如何承担责任的问题。
根据我国《物权法》第九条的规定，不动产抵押权的设立应当办理登记，但是，未办理登记不影响不动产抵押合同的生效。也就是说，本案中由于当事人未对不动产抵押合同办理登记，不动产抵押权虽然未设立，但是，该抵押合同仍然是有效的，仍应当依法履行。
在实践中，不动产抵押合同当事人会将办理抵押登记作为合同义务约定在合同中。即使当事人没有在合同中予以约定，基于诚实信用原则的要求，不动产抵押人也应当协助办理抵押登记。但是，在当事人没有将办理不动产抵押登记作为合同义务予以约定，也没有办理的情况下，该抵押合同仍然是有效的，也是仍应当履行的。在日常民间大额借款中，如果存在以不动产做抵押的情况，借款人最好还是按照规定办理抵押登记，以此确保自己的债权能够得到最大程度的实现。