一、导言
近年来房价的持续飙升，一部分是确实存在市场需求的原因，当然也有一部分是有些人看好房地产市场走高的形式，将买房作为投资手段。针对这种情况导致的房价虚高、真正需要住房的居民买不起房的问题，国家出台了限购令，将购买人是否具有户籍、纳税证明、购买间隔期等予以规定，力求将房地产市场回归到真正需要购房的人手中，防止炒房者的恶意操作导致房价虚高。当事人签订购房合同后，发现自己因为限购政策而没有购房资格，那么，在这种情况下，该房屋买卖合同是否有效？如果合同无效，那么谁该承担责任？
二、基本案情
2013年7月1日，原告雒某与被告冯某签订了《房屋买卖合同》，约定雒某购买冯某的一套房屋，总价款为400万元，雒某支付冯某定金10万元。买卖合同签订后，雒某支付了冯某10万元定金。签订买卖合同当日，雒某签署了《购房承诺书》，确认其明确知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发[2011]1号）》等文件中规定的限购政策。后雒某以其本人无本地户籍，没有购房资格，无法办理房屋买卖过户为由，要求解除房屋买卖合同并返还定金10万元。在原告雒某与被告冯某协商未果后，诉至法院。
三、法院判决
法院经审理后认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应严格按照合同行使权利、履行义务。本案中，原告雒某与被告冯某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，应当严格遵守。根据雒某签署《购房承诺书》的事实，其虽主张没有该市户籍，不了解该市相关政策规定，但是，其拟购买的房屋属于该市行政区划范围内，可以认定其对国家和该市限购政策是知情的，可以而且应该根据政策判断是否符合在该市购买房屋的条件，而雒某故意隐瞒相关事实导致买卖合同无法继续履行，物权要求被告冯某返还定金。
因此，法院判决解除原告雒某与被告冯某签订的《房屋买卖合同》，驳回雒某其他诉讼请求。
四、律师说法
本案争议的焦点在于国家出台的限购政策对于房屋买卖合同效力的影响以及违约责任的承担问题。
根据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院的相关司法解释，违反法律和行政法规导致合同无效的，仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据，且强制性规定仅限于效力性强制性规定。而限购政策并不属于法律和行政法规范畴，因此，不能作为合同无效的理由。
那么，限购政策能否作为解除房屋买卖合同的理由 呢？这应当根据限购政策的内容和合同的约定来确定。在限购政策并未达到合同不能继续履行、无法实现合同目的的程度，就不应当解除合同；反之，如果限购政策已经导致合同目的不能实现，则可以解除合同。在限购政策导致合同解除的情况下，违约责任又该如何承担呢？如果合同解除是单纯因为限购政策的原因，那么，双方均无须承担违约责任；但是，如果合同因为一方有违约行为而导致其与限购政策不符的情况下被解除，那么，有违约行为的一方应当承担违约责任。
具体到本案而言，原告雒某与被告冯某的房屋买卖合同因为违反限购政策，导致雒某无法取得房屋的产权，合同无法履行，因此，该合同可以被解除；但是，该合同的解除是由于雒某在明知自己没有购房资格的情况下，隐瞒事实与冯某签订合同，其本身已经违反了诚实信用原则，因此，雒某应当承担解除合同的不利后果。
国家的限购政策可能会导致当事人的买卖合同解除，但是，只要当事人在订立、履行合同的过程中本着诚实信用的原则，即使合同解除也不会承担违约责任。