一、导言
近年来，房价涨速飞快，房屋买卖合同签订后短期内房价就有可能发生巨大变化。卖方面对这种形势，往往产生内心的不平衡，导致其甘愿赔偿违约金，违反合同约定。同时，也由于我国法律对房屋买卖的制裁不够，导致在日常交易中这种违约情况层出不穷，严重损害了买方的利益。
二、基本案情
2016年底，李某经中介公司居间介绍，看中了张某所有的一套两百多平米的房屋，协商确定后，2016年底，李某与张某签订了《房屋买卖合同》，约定购买该房屋含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备，成交总价800万元，并约定张某应于2017年初注销他项权证。李某支付了20万元定金。但是，之后中介电话告知李某，说张某房子不卖了，原因是房屋价格上涨了。李某急忙发函给张某及中介公司，要求张某先注销涉案房产的他项权证，并协助他办理过户网签及资金托管手续，但是张某拒收该函件。李某又委托律师向张某再次发函，但是张某仍然拒绝继续履行合同。无奈之下，李某将张某告上法庭，要求退还定金并赔偿损失。
审理中，经李某申请，法院委托房地产评估公司对涉案房屋、车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行鉴定。评估公司出具房地产司法鉴定评估报告，评估总价920万、车库评估总价20万、装修及附属设施评估总价20万，共计960万。并出具自产评估报告，该房屋室内资产市场价值18万元，上述两项共计978万元。
三、法院判决
法院经审理后认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。2016年，被告通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》，经原告催促也未能继续履行合同，被告行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同。
根据原告主张，本院确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于原告起诉之日即解除，被告应当退还原告购房定金20万元。关于原告主张的损害赔偿问题，被告违约给原告造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。涉案房产（含车库、固定装修及物品）经鉴定总价值为978万元。本案《房屋买卖合同》履行中原告并无违约情形，并积极督促被告履行合同义务，被告明确表示不履行合同后，原告又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。故根据鉴定意见，法院判决双方的《房屋买卖合同》解除，张某退还李某购房定金20万元并赔偿损失178万元（978万元-800万元）。
四、律师说法
本案是典型的房屋买卖合同违约案例，由于房价上涨、二手房交易纠纷大幅增加，出卖人因房价上涨、违约成本较低等原因而违约，影响了正常的市场经济秩序，不利于房地产市场平稳健康发展，也不利于社会诚信的建设。所以，当事人在二手房交易中，合同约定应明确网签时间、涤除抵押权、资金托管、户口迁移、违约金等问题，在纠纷发生时能够最大程度维护自己的合法权益。