一、导言
债权人权利的实现依赖于债务人的履行，一般情况下，诚信债务人都会积极履行义务，但是，当债务人不履行法院作出生效判决的情况下，债权人权利的实现就依赖于执行。由于各种各样的原因，我国司法实践中确实存在着执行难的困境。尤其是执行在某些情况下还会涉及到第三人的利益，使得执行问题更加错综复杂。对于被执行人已出售但还没有过户的房屋，法院能否进行强制执行呢？
二、基本案情
被告李某、张某系夫妻关系，2011年因征地拆迁取得一套安置房，即本案的争议房屋。同年，李某夫妇与被告吴某签订协议书，约定：将争议房屋出售给吴某，面积90平方米，售价30万元；在吴某首付8万元后，由张某出具书面权利放弃书，承诺该房产登记在被告李某一人名下；被告李某夫妇在接房后在半个月内将该房屋交吴某使用，同时吴某支付房款12万元；被告李某在取得该房产权证后，将其交与吴某收存，并保证在5年内将该房产权过户到吴某名下，同时由吴某支付房屋尾款10万元。
合同签订当日，张某出具收条一张，载明：今收到吴某购房款八万元（用于接房）。同年，张某再次出具收条一张，载明：今收到吴某房款人民币十二万元（房已交吴某入住）。
另查明，2008年，被告李某与原告甲公司合同纠纷案，经二审法院二审审理终结，确认被告李某应支付甲公司垫付款20万元。2012年，甲公司因被告李某未履行生效判决书申请恢复执行，一审法院将被告李某名下的争议房屋予以查封、冻结。2013年，吴某在得知该房屋被查封后，诉至一审法院，要求确认房屋买卖协议有效并拥有所有权。同年，一审法院作出判决后，原告不服判决，提起上诉。
三、法院判决
一审法院经审理后认为：本案吴某与李某夫妇签订房屋买卖协议书后，吴某已经支付了全部房屋价款，李某夫妇收到房款后，也将争议房屋交付给吴某占有、使用。三被告之间的房屋交易行为发生在原告甲公司申请执行被告李某债务、查封冻结争议房屋之前；三被告之间的房屋交易行为经审理后已判决确认合法有效。因被告吴某购买的房屋属于住宅而非商业性质的商铺，故其生存权、居住权比原告甲公司的债权更应收到法律保护；被告李某、张某将出售房屋交付被告吴某后虽未办理产权转移登记，但不影响被告吴某要求被告李某、张某继续履行合同，办理房屋转移登记的权利。
二审法院经审理后认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，在甲公司申请查封、冻结争议房屋之前，吴某是否已经占有、使用争议房屋，除了李某和张某的口头陈述之外，吴某未出示其他证据予以佐证。结合吴某在一审中分别出示的物管费收据来看，现有证据只能证明吴某从2014年起实际占有、使用争议房屋，不足以证明在甲公司申请查封、登记争议房屋之前，吴某即已占有、使用该房屋。吴某从李某处收存了争议房屋的产权证以后，未及时到相关房管部门办理过户手续，现有证据不能证实其是受到其他客观条件的限制或影响，即不能证实吴某对未办理过户手续并无过错。因此，二审法院判决：撤销一审判决；许可甲公司申请的对争议房屋的执行。
四、律师说法
对被执行人已出售给第三人的未过户房屋能否执行，本案一、二审之所以产生截然不同的裁判结果，关键在于人民法院对第三人案款支付、占有情况、未办理过户手续有无过错等事实的界定上，也就是对《查封规定》第17条的理解与适用不同。对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：第一，第三人已经支付全部价款；第二，第三人已占有该不动产；第三，未办理产权过户登记；第四，第三人对未办理产权过户登记无过错。满足上述四个条件，人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结，反之，有任意一个以上条件为满足，则人民法院可以查封、扣押、冻结。
在实践中，此类执行案件涉及标的额大，多数情况下被执行人另无财产可供执行，卖房款也因转移而执行困难；另一方面，若第三人支付了全部价款，合同项下不动产因出售人的其他债务被查封执行，买受人利益将无法得到保障，对买受人也不公平。此外，被执行人与案外人串通，以倒签合同、倒签收据等方式制造虚假证据和事实，利用《查封规定》第17条将被查封的房屋、土地所有权等不动产转移藏匿，逃避执行的现象并不鲜见，因而有关当事人在涉及到类似问题时，要针对价款支付、占有情况、第三人对未办理产权过户有无过错的证据进行收集取证，确保形成完整证据链条，维护自己权利。