一、导言
近年来，房屋价格有调无降，房产价值直线飙升。在离婚财产分割中，由于房屋所占价值大，往往成为当事人分割财产的核心问题。如何处理好离婚财产的分割问题，最大限度地保护当事人的利益，是每一个处理离婚案件的律师面临的重要任务。尤其是当夫妻之间在婚内存在房屋产权登记变更的情况下，如何认定该变更登记的效力，以及会在房产分割中产生什么样的影响，是本文探究的主要问题。
二、案情介绍
2010年8月30日甲与乙登记结婚，双方均系再婚。婚后未生育子女，乙婚前育有一子，1997年11月39日出生，乙表示其子由其自行抚养。1987年4月28日，甲与其前妻丙登记结婚。2000年3月24日，甲与某市某局签订《房改售房合同》购买了该市某区的房屋一套。2007年7月11日，甲与前妻丙经法院调解离婚，该房屋判归甲所有，甲给付丙房屋折价款12万元。
2012年4月19日，甲与乙到该市某区住房和城乡建设委员会以夫妻间房屋转移登记的形式申请变更该房屋的产权登记，双方各占50%的份额。申请的内容如下：甲与乙系夫妻关系，双方共同出资购买住房一套，当时产权登记在甲名下，现因夫妻等相关问题，双方自愿申请将产权人由甲变更为甲、乙共有。2012年5月9日，双方再次申请变更该房屋的产权登记，变更为由乙单独所有。申请的内容如下：甲与乙系夫妻关系，双方共同出资购买住房一套，当时产权登记在甲、乙名下，现因婚姻等相关问题，双方自愿申请将产权人由甲、乙变更为乙。
现甲、乙向法院起诉离婚，并要求分割本套房产。一审法院判决后，双方均对判决不服，提起上诉。
三、法院判决
（一）一审法院判决
一审法院经审理后认为，夫妻关系是以感情为基础的，现甲乙均同意离婚，法院准许。关于房屋问题，法院认为，该房屋应为夫妻共同财产。理由如下：该房屋原系甲的婚前财产，在甲与乙结婚后，经两次变更，登记为乙单独所有。两次转移的类型均为夫妻间房屋转移登记，根据以上证据，可以认定甲同意将其婚前财产变更为夫妻双方的共有财产。乙认为转移登记的行为系赠与行为，但根据双方向建设委员会提供的申请及转移的类型均不能证明双方有赠与的意思表示。关于对房屋的分割问题，法院会根据房屋的出资情况及甲、乙双方的自身情况酌情予以确定双方在房屋中所占的份额。
一审法院最终认定，该房屋为甲、乙双方共同所有，且甲占70%的份额，乙占30%的份额。
（二）二审法院判决
二审法院经审理后认为，甲乙之间夫妻感情已经破裂，现双方均同意离婚，应予准许。对于诉争房屋问题，法院认为，根据已经查明的事实可以认定，该房屋原系甲的婚前个人财产，在甲与乙结婚后，经两次变更，现房屋登记产权人为乙。甲变更登记的物权处分行为，探求其真实意思表示，只有赠与能够解释该物权变动的原因，否则无法解释房屋由个人财产变更为共同财产的行为，但并未有证据表明甲已将该房屋全部权利赠与乙，乙取得房屋所有权在婚后，故不能认为诉争房屋已经变更为乙的个人财产。法院确定房屋为双方共有，各占50%的份额。一审法院处理不当，应予纠正。
二审法院最终判决，对于诉争房屋，甲、乙各占50%的份额。
四、律师说法
本案是典型的在夫妻婚内变更房屋产权登记情况下，离婚时对于该诉争房产如何分割的问题。在我国，房屋产权变动以登记为生效要件，在一般情况下，房屋登记在谁的名下，谁就是房屋的所有权人。但是，在夫妻之间变更房屋登记则不能简单地适用这一规则。
在夫妻约定财产制下，只要不违反法律法规的强制性规定、不违反社会公众利益和他人合法权益，夫妻之间的财产分配一切都可以根据约定；但是，在夫妻法定财产制下，夫妻在婚姻关系存续期间变更房产登记的效力，要根据房产的原先归属情况及变更具体情况认定。本律师认为，大致存在以下几种情况：
（一）夫妻个人名下变更为夫妻双方名下
从夫妻个人名下变更为夫妻双方名下是比较常见的情况，但是，根据房产取得的时间、性质，也可以分为房产原属于夫妻个人财产和房产原属于夫妻共同财产的情况。
第一，房产原先属于夫妻个人财产。比如，夫妻一方婚前购买的房产；遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产；婚后由一方父母出资为子女购买，产权登记在出资人子女名下的房产等情况。在房产原先属于夫妻个人财产的情况下，房产从一方名下变更到双方名下，房屋就从个人财产转化为共同财产。至于这种财产转化的方式属于什么性质，决定了夫妻共同财产的份额以及什么时候能够认定转移的问题。对此，存在不同的观点，比如在本案中，一审法院认为甲、乙之间变更登记的行为不属于赠与，而二审法院则认为，变更行为是物权处分行为，探求行为人的真意，属于赠与。
我认为，在本案的情况下，乙通过房产变更登记取得了房屋的部分所有权，但是，乙并没有支付对价，应当认定为赠与行为。那么，对于这一行为就应当符合合同法第十一章关于赠与合同的规定，也就是说，夫妻间房产变更是一种实践的、单务的行为，夫妻间约定变更房产登记，但是没有实际变更登记的，可以随时撤销，不再变更，但是经过公证的除外。房产由夫妻个人财产变更为夫妻共同财产后，如果双方并未明确约定房产的份额，那么房屋应由双方共同共有。
第二，房产原属夫妻共同财产的情况。在这种情况下，房产原属于夫妻共同共有财产，从夫妻一方名下变更为夫妻双方名下之后，如果没有特殊约定，那么，还是认定为夫妻共同共有的财产，不会发生物权变动的效力。
（二）夫妻双方名下变更到夫妻个人名下
房产登记在夫妻双方名下，那么，房产就是双方的共同共有财产。在从双方名下变更到一方名下时，房产是属于夫妻双方的共有财产还是属于登记人一方的财产，需要考察变更登记的真实意图。
此种变更所有权的真实意图就体现在在夫妻间转移登记时向房地局提交的申请书或者相关约定、转让协议中，如果在协议中明确写了由一方享有所有权，并且明确了另一方放弃所有权，那么，此时房屋的所有权就归夫妻一方所有。但是，如果在变更时，夫妻双方没有约定或者约定不明确，那么，此种单纯的变更登记就不会发生物权变动的效力，房屋仍然属于夫妻共同所有。
在本案中，虽然甲、乙之间经过两次变更登记，房屋登记所有权人为乙；但是，在有关协议中并未明确体现出“乙成为房屋所有权人，并且甲放弃房屋所有权”的内容，所以，登记在乙一人名下的房屋仍然属于夫妻共同所有。
（三）夫妻一方名下变更到夫妻另一方名下
在这种情况下，也需要区分房产在变更前是属于夫妻共同所有还是属于夫妻一人所有。
第一，房产原属于夫妻共同所有。在这种情况下，变更登记后，房产是属于夫妻共同财产，还是属于登记所有人的个人财产，也需要考察变更登记时当事人的真实意图。如果能够确定双方合意将房屋所有权转移到一方名下，另一方放弃所有权，那么，变更后房屋则属于登记所有人的个人财产；反之，仍然属于夫妻共同财产。
第二，在房产原属夫妻个人所有的情况下，变更登记后也需要考察当事人转移登记时的真实意图。
（四）总结
通过上述案例以及理论分析可以发现一个规律：夫妻双方婚内变更房屋产权登记，如果登记在两个人名下，那么，房产肯定属于夫妻共同财产；如果转移以后登记在一个人名下的，那么就要具体考察当事人转移时的真实意图，也就是看相关申请材料或当事人的约定，如果有明确规定“所有权归一人所有，且另一方放弃所有权的”，那么，房屋产权归登记人所有，否则仍然是夫妻共同所有。