一、导言
房地产市场的持续走高，房屋成为现代居民的“奢侈品”消费。很多人由于一手房屋价格过高，或者想要购买房屋的地区已无待售房屋，会选择购买二手房。但是，在购买二手房的交易中，由于各种因素会有一定风险，本系列文章通过列举二手房购买中的八种情形，期望能保证购房者的权利。
二、基本案情
2015年，出卖人李某与买受人张某签订了《某市存量房屋买卖合同》，约定由张某购买李某一处房屋，总价款300万元。合同约定，李某应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因李某自身原因未如期或无法迁出的，应当向张某支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。此后，张某依照约定取得涉案房屋所有权，但是房屋内仍有李某的继子户口未迁出。后张某诉至法院请求判决李某依照合同约定支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行迁出户口的义务。
三、法院判决
法院经审理后认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当对自己的行为产生预期，并承担相应法律后果。本案中，双方约定的逾期迁户条款，系双方自愿达成协议，合法有效，法律予以保护。因此，法院依据合同约定及查明的事实，结合合同履行情况、被告过错程度及有无实际损失，判决被告李某支付了部分违约金。
四、律师说法
本案中的户籍问题是二手房交易中经常遇到的问题，户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关的行政行为，并不受司法调整。但是，户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款，并明确相应违约责任。
在交易实践中，涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果来督促卖方积极履行户口迁出义务。