一、导言
为了筹集资金，在房屋上设定抵押是生活中常有的事情。抵押作为债权优先受偿的保证，是债权人实现自己利益的定心丸。但是，现代社会租赁权逐渐物权化，法律中也有“买卖不破租赁”的规定。那么，房主将设定了抵押的房屋出租给他人使用，在无法清偿债务的时候，法院是否能够就该房屋进行强制执行呢？在这种情况下，法院如何平衡债权人的债权和房屋承租人之间的利益呢？
二、基本案情
人民法院针对乙银行与李某借款合同纠纷一案，在审理过程中查封了李某的一处房产。后法院作出要求李某向银行偿还本金200万、利息8万的判决。判决生效后，乙银行向法院申请强制执行。此时，案外人王某向法院提交租赁权申报申请书，称其与李某签订房屋租赁合同，对涉案房屋享有租赁权。
法院认为该院于2015年7月1日首封涉案房屋，依据现有证据材料，李某将涉案房屋抵押给乙银行在先，租赁协议发生在后，依照《物权法》第一百九十条的规定，对王某要求继续租赁涉案房屋的请求不予支持。后王某不服，向法院提出执行异议。
三、法院判决
法院经审理后认为，涉案房屋上抵押权设立在先，租赁合同生效在后。异议申请人王某提供的关于租赁合同的相关证据，支付租金证据与租赁合同约定的付款时间、数额不一致，付款人与收款人并非租赁合同上载明的当事人。其支付款项的银行转账凭证上载明的付款原因系还款而非支付租金，异议申请人未能就此做出合理解释。本案申请执行人设定的抵押权早已与2013年抵押登记。异议申请人知道或者应当知道涉案房产已设立抵押权的事实，此后未经抵押权人同意发生的租赁，承租人不属于善意第三人。因此，法院认为异议申请人请求继续承租使用涉案房屋的主张不成立，依法应予驳回。
四、律师说法
在本案中，法院根据证据认定抵押权设立在先、租赁合同生效在后，因此，驳回异议申请人王某的请求，继续强制执行涉案房屋。在本案中，王某无论是否为善意第三人，在房屋被强制执行时，其合法权益已经收到了实际上的损害。因此，当事人在实际租赁房屋时一定要了解清楚房屋上是否设定了抵押权。当然，本案中王某可以通过要求李某承担违约责任来维护自身的权益。
同样地，抵押权人在签订抵押合同设定抵押时，应重点关注抵押物上是否存在已经签署的租赁合同且该租赁合同中的承租人已合法占有。租赁关系成立在先，在租赁期内，承租人可以主张“买卖不破租赁”而可能影响抵押物在执行程序中的变现，从而影响到自己的切身利益。